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從土地市場透視樓市 盤點前10個月青島土地市場好"地"連臺
發布時間：
2024-04-09 08:52
對于房地產行業來說，土地市場的冷熱在一定程度上預示和決定著未來樓市的走向，開發商在土地市場上的表現則可以表明企業的發展戰略。因此，土地市場對于房地產行業來說，有著“晴雨表”的功能。
今年樓市處于調整期，越臨近歲末越可看出逐步走入上升通道，新房成交量逐步走高的同時，土地市場也隨著升溫，回顧今年的土地市場，還是比較有特點的。年初的兩個月和從8月至10月這兩個時間段，地塊大批量上市，成交信息頻傳，且圍繞土地市場的成交出現了許多熱鬧的現象。
據統計，截止到今年10月底，青島共成交土地173宗，成交面積高達4960138㎡。下面記者就來盤點了一下在今年前10個月土地市場的“特別表現”。
最瘋狂地塊拍了495輪 遼陽東路地塊拍了三次
今年青島的土地市場誕生了幾次“瘋狂拍賣”，且叫價次數一次次被刷新。
今年年初1月下旬，新都心的蚌埠路11號地塊上市，遭到了海爾、萬科、保利、中海、華潤5家大型開發商的搶奪，最后經過150輪的鏖戰，終被海爾地產拿下，一時青島地產圈將這次拍賣會定義為“瘋狂”，地價由最初的4395元/㎡叫價到6500元/㎡，最后的成交價比起始價高出了3億多。當時土地拍賣會還是現場拍賣，在2月以后青島現場土地拍賣會成為了“絕唱”，于是這幅地塊拍賣時此起彼伏的叫價聲、現場的火藥味十足，就成了最后一次人們可以感受的“瘋狂”拍賣會了，因此也格外印象深刻。
蚌埠路11號地塊占地110633.7㎡，規劃面積將近35萬平方米，分為城鎮住宅及商服兩大部分：住宅面積為81330.2㎡，建筑面積超28萬㎡，配建至少201套公租房。項目現在已經被“海爾世紀公館”，于8月底開盤，主力戶型為85㎡-125㎡，均價13500元/㎡。
7月份“150輪”的“瘋狂記錄”輕松地被城陽一地塊的295輪拍賣所取代，位于城陽大北曲商圈的一鉆石地塊，網上拍賣競爭異常激烈，經4家開發商瘋狂叫價295輪，最終被保利集團成功競得，總價21462.8萬元，溢價率超60%，這也是保利首次進駐城陽。
隨后，“瘋狂拍賣”再一次在青島主城區土地市場上演，遼陽東路的一幅地塊三次拍賣總共進行了495輪叫價，是青島今年拍賣史上最瘋狂的一次，該地塊還是青島土地拍賣會上的“最烏龍地塊”。
該兩幅地塊位于遼陽東路以北，濱海西路以西，最初兩幅地塊于8月12日上市拍賣，拍賣當天刷爆了青島房地產的朋友圈，網絡出現癱瘓的情況，“一天兩拍，幾易其主”，而到最后官方宣布兩次拍賣全部無效，地塊將擇日再拍。讓大家都感慨“白跟著忙乎了一天”！
最后終于10月9日兩幅地塊再次走上了拍賣席，其中一幅地塊前后一共495輪決戰，最終被88號競買人青島立鵬置業有限公司（該公司屬于國旅）以樓面地價9320元/㎡拿下，成交總價高達65736.20萬元，單幅地價超過6.5億元。據統計，這幅地塊的最后成交價比最初的起拍價上漲了1倍多，總溢價率高達129.6%。另一幅地塊被前后一共經歷了123喊價，最終被青島海爾地產集團有限公司以樓面地價6705元/㎡成功收入囊中，總成交價32060.628元/㎡，超過3.2個億。
短時間內多次上市 黃金地塊故事多
每一幅地塊在上市前都有自己的故事，有的地塊在上市的過程中也會有許多耐人尋味的故事，許多地塊短時間內多次上市才能找到“婆家”。
國信體育場旁邊的地塊，也就是現在金地悅峰項目的地塊也在短時間內進行了兩次拍賣預告。國信體育場地塊位于浮山后，同樣屬于金家嶺金融新區輻射范圍，浮山后環境優美，距離市中心較近，可謂是“鬧中取靜”，一經問世便引來了多家開發商的關注。
該地塊位于位于同安路北，勁松七路西，且面積很大。原定于2014年12月30日在青島公共資源交易中心公開拍賣，然而該拍賣并未如期舉行。當時交易中心貼出公告拍賣會“因故中止”，再次拍賣事宜以屆時補充公告為準，而拍賣會中止的原因并未說明，一段時間之后該地塊宣布拆分上市。
1月27日，該幅地塊拆分后首次上市，其中占地面積24368.8㎡的小幅地塊以樓面地價5070元/㎡“花落”青島城建集團，總價超過2.8億元，城建集團項目預計明年年初上市。1月29日，拆分后80579.1㎡的地塊也走上了拍賣席，該地塊被北京金地興業房地產有限公司和青島麥迪紳集團有限公司聯合拿下，且該地塊項目命名為金地悅峰，上個月31號悅峰項目開盤，現場十分的火爆。
要說遼陽東路地塊是因為太火爆經歷了三次拍賣，而老四方的地塊的杭州路28號地塊卻是第四次走上拍賣席，該地塊曾于2012年，2013年，2015年年初三次上市拍賣均流拍，今年8月再次上市終覓得婆家，被青島海云中星置業有限公司收入囊中
不過業內評價：地塊面積小，開發難度高，如何能把這個位于老城區核心居住區的小型商業體開發好，仍是“新東家”青島海云中星置業有限公司面臨的最大問題，不過此處開發的商業體，必將彌補老城區商業空白，為周邊居民提供便利。
東李地塊集中上市 大體量地塊一天買了32億
每到年末的時候也是一家開發商總結市場展望行情的時候，年底拿地的開發商一般都是對于明年的樓市抱有很大的信心，2014年年底最后幾天，東李大批量的地塊上市，總面積面積533168.7㎡，總規劃建筑面積1039622.9㎡，競買保證金超過16億，這些地塊一上午全部拍賣。
李板塊上臧爐房2大舊村改造項目共計8幅地塊一起拍賣，如此大面積，大批量的地塊上市在島城實屬罕見，當時拍賣席上坐滿了觀戰的人。
8幅地塊同時上市，均為底價成交，分別被青島本土房地產開發企業青島和達置業有限公司和外來地產大鱷卓越地產“瓜分”。拍賣整個過程相當平穩順利，根據記者在現場的粗略估算，此次拍賣會上，和達拿地總價146659.898萬元，超14.6億元；卓越拿地總價173508.693萬元，超過17億。本場土地拍賣會總價超過32億元人民幣，刷新了島城單次土地成交額紀錄。
今年和達和卓越兩大項目相繼開工建設且開盤銷售，兩大盤的銷售成績印證了開發商年底拿地時對于今年市場的預判。
卓越在東李拿地的項目命名為卓越皇后道，該項目位于金水路邊上且地鐵M2號線延長線站點就位于該項目。該項目主打75-78㎡套二的剛需戶型，且推出總價在60萬以下的套二戶型近60套，項目一問世就得到許多購房者的關注，目前已經開始認籌，購房者的熱情都體現在目前認籌的數量上，預計項目本月15日開盤。
和達地塊命名為和達璟城，6月22日首次開盤，也是東李今年6個純新樓盤中開盤最早的，前期首開高層，起價7999元/平，均價9500元/㎡，開盤當日2小時銷售207套，7月份開始主要推洋房產品。
西海岸成今年供地大戶 大項目不斷上馬
西海岸占據“天時地利人和”各種有利因素，近兩年的發展勢頭兇猛，土地市場也格外閃耀。西海岸發展具有得天獨厚的優勢，海岸線綿延，環境優美宜居宜商，去年開始成為第九個國家級經濟新區，發展速度更加不可同日而語。
縱觀青島近幾年的土地成交數據，從每個月的供地量、土地成交量來看，不難發現西海岸是青島的供地大戶和成交大戶，尤其是萬達，銀盛泰等幾大開發商格外鐘情于西海岸，每次拿地都是“大手筆”。
老膠南也就是現在西海岸CBD附近是西海岸發展的重點區域，這一年來有大量地塊上市，許多開發商不斷涌入該片區，該片區最為著名的當屬萬達巨資打造的萬達東方影都。萬達今年兩次在西海岸拿地，全是大手筆：2015年7月萬達出手拿下7幅地塊為東方影都擴容；9月份萬達又出手拿下東方影都旁11幅地塊，讓東方影都項目版圖再次擴大了不少。
在萬達的集聚效應下，東方影都極其周邊成為了土地市場上的熱銷片區，從數據來看西海岸的土地供應和成交很大一部分是在老膠南，尤其是圍繞在萬達附近，銀盛泰今年在西海岸所拿地塊，也都在老膠南片區。
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