• 青島市自然資源和規劃局關于進一步規范國有建設用地使用權協議出讓有關事宜的通知

來源：青島自然資源和規劃局 發布時間：2024-01-15

QDCR-2023-0120004    青自然資規（規）字〔2023〕4號

各區（市）自然資源和規劃主管部門，各派出分局，局有關處室，局直有關單位：

為進一步規范國有建設用地使用權協議出讓行為，加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《協議出讓國有土地使用權規定》《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》及有關規定，現將有關事宜通知如下：

一、嚴格限定協議出讓范圍

符合下列情形之一的，可以采用協議方式辦理國有建設用地使用權出讓手續：

  （一）同一宗地只有一個意向用地者的。除工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標拍賣掛牌方式出讓以外，其他用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的，可采用協議方式出讓國有建設用地使用權。

  （二）農村集體經濟組織居住安置用地。農村集體經濟組織依法辦理戶口農轉非后，按規定優先劃出部分土地作為原集體經濟組織成員安置用地，土地供應方式可采取劃撥或協議出讓。未辦理農轉非的“城中村”進行舊村改造涉及的居住安置用地，可依照上述原則辦理，但不得用于商品住宅開發。

  （三）出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。

  （四）劃撥土地使用權人辦理出讓。原劃撥土地使用權人保留原用途辦理出讓手續的，可以協議方式辦理，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。

  （五）劃撥土地使用權轉讓應當補辦出讓手續的。原劃撥土地使用權人轉讓房地產涉及土地使用權轉讓，其土地用途不符合《劃撥用地目錄》，應當補辦出讓手續的，可以協議方式辦理，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。

  （六）企事業單位改革涉及原劃撥土地使用權以出讓方式處置的。企事業單位改革涉及原劃撥土地，符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可直接辦理土地轉移登記手續；經批準以出讓方式處置的，可以協議方式出讓給改制后設立的新公司。企業破產涉及原劃撥土地使用權經清算組拍賣需辦理出讓手續的，可直接為拍賣成交確認書約定的競得人辦理協議出讓手續。

  （七）協助執行司法裁定劃撥土地使用權轉移補辦出讓手續的。人民法院在辦理案件時，需要自然資源和規劃部門協助執行的，自然資源和規劃部門應當根據人民法院的生效法律文書和協助執行通知書，為其指定的權利人辦理原劃撥土地使用權協議出讓手續。

  （八）工業企業搬遷異地建設用地。老城區工業企業搬遷至政府指定的符合產業規劃的各類園區，經批準可采取協議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地。

  （九）企業轉型升級涉及的劃撥土地。以劃撥方式取得土地的單位利用自有工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業，或興辦創客空間、創業咖啡、創新工場等眾創空間的，或者進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策；新用途符合城市規劃的，也可采取協議補地價的方式辦理協議出讓手續。需要拆除重建的，經自然資源和規劃部門批準，可采取協議補地價的方式辦理協議出讓手續。

  （十）零星邊角地。對無法單獨確定規劃條件的城市邊角地、夾心地、插花地等，經自然資源和規劃部門批準與相鄰建設項目統一規劃實施建設的（零星地塊面積單宗不超過5畝且累計不超過統一規劃建設項目用地總面積的10%），可以協議出讓給該建設項目主體。

  （十一）已建成住宅項目配套服務設施用地補辦出讓手續。在以劃撥方式供應的已建成住宅建設項目用地中，按照城市規劃配套建設的服務設施，建設用地不能分割供應的，可以采用協議方式出讓給劃撥用地主體。

  （十二）低效用地再開發。除改造為商品住宅以外，在符合國土空間規劃、產權明晰的前提下，原土地使用權人實施低效用地改造的，可通過存量補地價方式辦理用地手續，國有建設用地使用權人根據規劃收購相鄰低效零星土地實施整體改造開發，土地可以協議方式出讓。

  （十三）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。

二、進一步規范協議出讓程序

（一）同一宗地只有一個意向用地者的，其土地使用權出讓嚴格按照下列程序進行：

1.公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式。自然資源和規劃部門應當根據國有土地使用權出讓計劃向社會公布擬出讓地塊的位置、面積、用途、規劃條件等信息，同時明確意向用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請，接受申請的時間不得少于30日。在規定時間內，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓。

2.地價評估，確定出讓價款。自然資源和規劃部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。自然資源和規劃部門應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓價款。

3.編制協議出讓方案。協議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、出讓價款等。

4.協議出讓方案報批。自然資源和規劃部門應當按規定將協議出讓方案報有批準權的人民政府批準。

5.公示。自然資源和規劃部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。

6.簽訂出讓合同，公布出讓結果。協議出讓方案經有批準權人民政府批準，經公示無異議后，自然資源和規劃部門應當與意向用地者簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后7日內，自然資源和規劃部門將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布接受社會監督。

（二）其他辦理協議出讓手續的，按下列程序進行：

1.接受用地申請。申請辦理出讓手續的申請人向自然資源和規劃部門提交用地申請，自然資源和規劃部門經審查對資料齊全、符合法定形式的申請，應當受理。

2.地價評估，確定出讓價款。自然資源和規劃部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。自然資源和規劃部門應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓價款。

3.編制協議出讓方案。協議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、出讓價款等。

4.協議出讓方案報批。自然資源和規劃部門應當按規定將協議出讓方案報有批準權的人民政府批準。

5.簽訂出讓合同，公布出讓結果。協議出讓方案經有批準權人民政府批準后，自然資源和規劃部門應當與意向用地者簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后7日內，自然資源和規劃部門將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布接受社會監督。   

三、加強出讓價格管理

  （一）企事業單位改革涉及原劃撥土地使用權以出讓方式處置的，區分不同情形按下列原則確定土地出讓價款：

國有企業（含經國有資產管理部門批準參照國有企業實施改革的集體企業）改革，以及事業單位改革涉及劃撥土地使用權出讓，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場評估價格的100%確定；其他企業改革涉及劃撥土地使用權出讓，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場價格與劃撥土地使用權權益價格之差確定。

  （二）協助執行司法裁定劃撥土地使用權轉移補辦出讓手續的，區分不同情形按下列原則確定土地出讓價款：

協助執行土地或房地產過戶需辦理出讓手續的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場價格與劃撥土地使用權權益價格之差確定；僅協助執行房屋過戶，房屋所在土地依法一并辦理過戶需辦理出讓手續的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場評估價格的100%確定；企業破產劃撥土地使用權經破產清算組拍賣，為拍賣競得人辦理土地出讓手續的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場評估價格的100%確定。

  （三）企業轉型升級涉及劃撥土地使用權辦理出讓手續，不改變土地用途的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場價格與劃撥土地使用權權益價格之差確定；改變土地用途的，土地出讓價款按評估時點新規劃用途出讓土地使用權市場價格與原用途劃撥土地使用權權益價格之差確定。

  （四）劃撥土地使用權辦理出讓或劃撥土地使用權轉讓補辦出讓手續的，土地出讓價款按評估時點出讓土地使用權市場價格與劃撥土地使用權權益價格之差確定。

其他情形，土地出讓價款均按評估時點出讓土地使用權市場評估價格的100%確定。以上評估時點均按出讓申請時間確定。

各區（市）自然資源和規劃部門可依據本通知制定適合本地區實際的實施細則。

本通知自2024年1月1日起施行。

青島市自然資源和規劃局

2023年12月28日